Ｑ&Ａ

不動産について

  1. 売主業者と仲介業者はどの様な違いがあるのですか？最近よく耳にする『売主』とはなんですか？

資金について

  1. マイホームの資金計画をたてるとき、どのよう事に留意すればよいのでしょうか？
  2. 不動産購入の頭金はどのくらい必要なのでしょうか？
  3. 不動産購入の諸費用はどのくらいかかりますか？
  4. 契約後、万が一住宅ローンの借り入れが不可能だった場合はどのようになりますか？
  5. 不動産取引の場合、何を指して契約というのですか？また、どのような内容について契約書で取り決めるのですか？
  6. 重要事項説明とはなんですか？
  7. 物件購入にはどのくらいの期間がかかりますか？
  8. ローンはどのくらい組めますか？

内見について

  1. 物件を見たいんですがどうしたら良いですか？
  2. 中古物件を現地見学する時に注意する点はどこですか？

中古マンションについて

  1. 中古マンションを購入するにあたり、設備等に不安があります。
  2. 中古マンションの耐震性に不安があります。
  3. 鍵は前住人の方が使用していたもののままですか？
  4. 大規模マンションとはどのくらいの規模のマンションですか？またメリットは何ですか？

物件情報について

  1. 駅からの徒歩時間はどのような基準で決めているのでしょうか。
  2. 広さの単位はどのようにみればよいのでしょうか。
  3. 間取図に「S」サービスルームと表示されていますが、どのような部屋なのでしょうか。

リフォームについて

  1. リフォーム前の物件も探していただくことは可能ですか？
  2. リフォームだけもしていただくことは可能ですか？
  3. リフォームとリノベーションの違いは何ですか？

購入後のことについて

  1. 事務所として利用したいのですが平気ですか？
  2. 購入した物件を賃貸として貸し出したいのですが可能ですか？
  3. 入居した後、物件に不具合があった場合はどうすればいいですか？

不動産について

  1. 売主業者と仲介業者はどの様な違いがあるのですか？
    最近よく耳にする『売主』とはなんですか？
    売主業者と仲介業者は共に宅建業者であり、いわゆる不動産屋であることに変わりはありませんので、ある意味同業者です。
    但し、 仲介業者は、主に不動産売買の際に売主⇔買主の間に立って契約を取りまとめることを業務とし、成約に至った際に仲介手数料と呼ばれる成功報酬を得ています。
    一方、売主業者とは、実際に対象となる不動産を自ら取得し所有者となり販売をする業者のことを指します。
    仲介業者を通さず直接売主業者から物件を取得すると「手数料不要」となるのはこのためです。
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資金について

  1. マイホームの資金計画をたてるとき、どのよう事に留意すればよいのでしょうか？
    自分たちの可能な返済額をよく把握するということです。
    一般的な目安としては購入価格の目安は年収の5〜6倍程度が望ましいと言われていますが、実際には自己資金金額・ローンの返済年数などによりそれぞれ事情は異なります。
    まずはムリの無い範囲で月々（または年間）返済可能金額を計算してみましょう。
    （毎月1万円返済額をやりくりするだけで購入可能額が200万円以上アップすることもあります。）
    また、親からの資金援助を受けると、税金の軽減措置が受けられるケース（相続時清算課税制度）もあります。可能な方は早めに相談してみるのも良いでしょう。
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  2. 不動産購入の頭金はどのくらい必要なのでしょうか？
    できれば購入価格の1割〜2割以上が望ましいと言われています。
    ちなみに、自己資金とは不動産購入に充てられる手持ち資金総額のことを指し、頭金とはその内実際に売買価格本体の一部に充当可能な金額を指します。 。
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  3. 不動産購入の諸費用はどのくらいかかりますか？
    一般的には売買価格の3〜5％程度が目安と言われています。
    内容は税金関係とローン関係での必要費用がほとんどです。
    また、中古住宅などで仲介業者を通じて購入する場合は「仲介手数料」が約3％強必要となります。
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  4. 契約後、万が一住宅ローンの借り入れが不可能だった場合はどのようになりますか？
    ローン特約に適用である内容であれば白紙撤回になります。
    これは、予定していた条件で借入れが不可能であった場合、全ての契約内容を白紙撤回する、という消費者保護の「ローン特約」と呼ばれる特約条項です。
    もちろん、それまでに支払った手付金や中間金なども全て返済されることになります。
    但し、有効期限や書類提出の際の協力などは条件として定められますので注意が必要です。
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  5. 不動産取引の場合、何を指して契約というのですか？また、どのような内容について契約書で取り決めるのですか？
    契約とは正式には「不動産売買契約書」と言います。
    いわゆる「申込み」とか「買い付け」と呼ばれる次の段階での取り決めになります。
    当然、契約を終えると売主・買主双方に遵守義務が生じ、これに違反すると内容によりペナルティ（手付金放棄または倍返し、違約金など）が課せられます。
    取り決めない内容としては、取引する不動産の内容からはじまり、いつまでに幾らどのような形で払うのかなど金種や期間の定めがメイン項目となります。
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  6. 重要事項説明とはなんですか？
    正式には「重要事項説明書」、略して通常「重説」と呼ばれます。
    契約書を補足する重要な事柄が記載されており、契約書と同様非常に重要な契約書類になります。
    売買契約時に宅地建物取引主任者による読み合わせが義務付けられています。
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  7. 物件購入にはどのくらいの期間がかかりますか？
    1ヶ月〜2ヶ月位が一般的な必要期間です。
    申込みから契約までが1週間前後、契約から決済までが1ヶ月前後のことがほとんどです。
    最終的には住宅ローンの利用有無、種類、お客様のご事情により若干異なります。
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  8. ローンはどのくらい組めますか？
    一般的には返済比率（年間総返済額÷年収）で借入れ可能金額を逆算します。
    現在多くの金融機関では実際の実行金利より高めに設定した金利時（概ね4％）での返済比率をチェックしています。
    借入れ希望者の方の年収によって異なりますが25％〜40％以下（少ない方が余裕があることになります）であることが一つ目安になります。
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内見について

  1. 物件を見たいんですがどうしたら良いですか？
    情報元業者に電話またはメールなどで連絡をとりアポイントをとります。
    この際情報元業者が仲介業者の場合、成約の際には仲介手数料が必要になります。
    逆に直接売主業者の場合、仲介手数料は必要ありません。
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  2. 中古物件を現地見学する時に注意する点はどこですか？
    注目して見て頂きたい部分は、「後から変更出来ない箇所」です。
    マンションで言えばエントランス・廊下・エレベーターなどの共有部分や管理状況であったり、日当り・眺望・音であったりなどです。
    また、見ただけでは判らない過去の修繕履歴や今後の計画などは、別途資料を請求するなどして確認できます。
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中古マンションについて

  1. 中古マンションを購入するにあたり、設備等に不安があります。
    新築と比較すると設備面等で見劣りがあるのは否めません。
    但し「新しい＝良い」モノとは限りません。古くても良いモノはたくさんあります。
    特に中古マンションの場合は管理（メンテナンス）がしっかり行われているかどうかは非常に重要になりますので必ず確認して下さい。
    また、リノベーション住宅の場合はリノベーションの内容をよく確認しましょう。
    （※ちなみに当社では築10年以上のお部屋はかなりの確率でフルリフォームを施しています。）
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  2. 中古マンションの耐震性に不安があります。
    現在の建物は昭和56年に施行された新耐震基準に基づいていますので、それが一つの目安になりえます。
    ただし、外壁のクラック（亀裂）のメンテナンスなど管理状況一つで建物の価値・耐久性は大きく変わります。
    （外壁のクラックを放っておくと、そこから雨水等が浸透し、鉄筋のサビ・膨張が進行し、最悪コンクリートの爆裂状況を誘発します）
    また、近年の構造計算書問題などから耐震診断をする中古物件も出てきましたが、全体的にはまだ少数なのが現状です。
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  3. 鍵は前住人の方が使用していたもののままですか？
    基本的には中古住宅の鍵は前の所有者の方が使用されていたままです。
    オートロックの鍵などは交換不能なケースがほとんどですが、お部屋の鍵は可能な限り交換をお勧めしています。
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  4. 大規模マンションとはどのくらいの規模のマンションですか？またメリットは何ですか？
    中古マンションであれば100世帯以上を大規模マンションといってよいかと思います。一般的なメリットとしては共有施設の充実があげられます。
    後、世帯数が多い分管理費・積立金などが潤沢なケースが目立ちます。
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物件情報について

  1. 駅からの徒歩時間はどのような基準で決めているのでしょうか。
    宅建業法上、1分＝80ｍと定められています。
    但し、信号待ちや坂道などは考慮されていません。
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  2. 広さの単位はどのようにみればよいのでしょうか。
    1m2は約0.3坪であり、それに基づいた計算がされています。
    ほとんどの物件は壁芯面積での表示でなされており、登記簿謄本で記載されている面積（公簿）より若干大きくなっています。
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  3. 間取図に「S」サービスルームと表示されていますが、どのような部屋なのでしょうか。
    建築基準法28条に規定されている採光・換気基準を満たしていない部屋のことを指します。
    日常生活では居室としての使用が可能であることがほとんどで、表記としては「2SLDK」であっても実質3LDKとあまり変わりません。
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リフォームについて

  1. リフォーム前の物件も探していただくことは可能ですか？
    可能です。
    具体的な条件をお伝えいただければお探しいたします。
    詳しくはJPMクラブをご参照下さい。
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  2. リフォームだけもしていただくことは可能ですか？
    可能です。
    ご希望がある場合はお問い合わせフォームよりご質問下さい。
    担当者から折り返しご連絡させて頂きます。
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  3. リフォームとリノベーションの違いは何ですか？
    明確な定義はありません。
    但し、リフォームが原状回復（マイナス⇒±ゼロ）ならば、リノベーションは（マイナス⇒プラス）にする内装工事と考えて頂けると分かり易いかもしれません。
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購入後のことについて

  1. 事務所として利用したいのですが平気ですか？
    各マンションごとに異なります。
    共同住宅であるマンションには管理規約と呼ばれる住民（区分所有者）全体のルールが定められています。
    この規約上、事務所としての利用が可能であれば問題ありません。
    但し、一般的には利用可能マンションは多くはありません。
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  2. 購入した物件を賃貸として貸し出したいのですが可能ですか？
    可能です。
    但し、当然賃借人にもそのマンションの管理規約を遵守させなければなりません。
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  3. 入居した後、物件に不具合があった場合はどうすればいいですか？
    不具合の箇所にもよります。
    「見えない部分の瑕疵」と呼ばれる範囲であれば、一定期間内前所有者に責任がありますので通達して補修もしくは損害賠償を請求することが出来ます。
    保証期間は前所有者が一般個人の場合は通常2〜3ヶ月、 宅建業者の場合は2年間以上とされています。
    また、瑕疵担保責任範囲外の不具合の場合は、通常相談で解決することが多いようです。
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